Loi Jeanbrun dans l'ancien : l'étiquette A ou B, la condition qui décide de tout

Loi Jeanbrun dans l'ancien : les conditions

Le statut du bailleur privé a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026. Il prend la suite du Pinel, éteint fin 2024, dans le neuf comme dans l'ancien rénové. Pour l'ancien, toutes ces conditions sont cumulatives :

• un logement situé dans un immeuble d'habitation collectif : les maisons individuelles sont exclues ;
• une acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
• des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'achat, répondant aux critères d'une réhabilitation lourde, qui amènent le logement à l'étiquette A ou B ;
• une location nue, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, débutant dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux ;
• le respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire, plus bas pour les niveaux social et très social ;
• un locataire extérieur au foyer fiscal et à la famille proche.

Le calcul de l'amortissement Jeanbrun

Le dispositif ne donne pas une réduction d'impôt, mais un amortissement : une somme déduite chaque année des revenus fonciers. Dans l'ancien, la base est le prix d'achat hors frais augmenté des travaux, dont 20 % sont réputés correspondre au terrain.

Exemple : un appartement acheté 150 000 €, avec 45 000 € de travaux (30 % du prix), loué 650 € par mois en loyer intermédiaire. La base amortissable est de 80 % × 195 000 € = 156 000 €, soit 4 680 € déduits chaque année. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % compris, l'économie atteint environ 2 200 € par an, près de 20 000 € sur les 9 ans d'engagement. Notre simulateur loi Jeanbrun refait ce calcul avec vos chiffres.

L'étiquette A ou B : ce que disent 500 appartements réels

Le calcul fiscal est la partie facile. La condition difficile est énergétique : amener un appartement ancien à l'étiquette A ou B. Pour mesurer ce que cela représente, nous avons fait tourner le moteur DPEboost, celui de nos études, sur 500 appartements du registre de l'ADEME, tous diagnostiqués en 2026 : 200 classés E, 111 classés F et 189 classés G. Pour chacun, il cherche la combinaison de travaux la moins chère qui atteint la classe B.

Première lecture, la plus favorable : avec tous les travaux possibles, près de deux appartements sur trois peuvent atteindre B. Mais le chemin le moins cher passe par une pompe à chaleur dans 88 % des cas, et souvent par une VMC double flux ou un chauffe-eau thermodynamique.

La surface pèse autant que la classe de départ. Sous 30 m², seuls 23 % des appartements peuvent atteindre B, même avec tous les travaux, contre 87 % entre 50 et 80 m². Les petites surfaces sont pénalisées par les seuils du DPE, et ce sont précisément les studios classés G qui attirent les investisseurs.

Sans pompe à chaleur, presque personne n'atteint B

Les trois équipements qui font basculer les appartements vers B sont rarement envisageables en appartement. La pompe à chaleur a une unité extérieure, sur un balcon ou en façade, que la copropriété refuse souvent. La VMC double flux et le chauffe-eau thermodynamique existent en versions intérieures, mais ils demandent des gaines, un caisson ou un volume d'air que les petites surfaces n'ont pas, et des rejets en façade qui repassent par l'assemblée générale.

Nous avons donc refait le calcul sans ces trois équipements, en ne gardant que les travaux courants en appartement : isolation par l'intérieur, fenêtres, VMC simple flux, radiateurs électriques performants et ballon d'eau chaude. Résultat : 14 % des appartements atteignent encore B, un sur quatre parmi les E et 2 % parmi les G. Pour un logement classé G, le statut du bailleur privé suppose donc, en pratique, une pompe à chaleur et l'accord de la copropriété pour la poser.

Côté budget, le chemin le moins cher vers B coûte de l'ordre de 10 000 à 18 000 € pour la moitié des appartements qui y arrivent, avant aides. Ce sont des coûts de catalogue : l'étage, la ville, l'accès au chantier ou le choix de l'artisan peuvent les faire nettement monter. Ils suffisent pourtant à voir que les deux conditions ne coïncident pas. Pour un appartement de 40 m² acheté 120 000 €, le seuil de 30 % impose 36 000 € de travaux, bien au-delà de la seule rénovation énergétique. Le reste passera par la cuisine, la salle de bains ou l'électricité, ce que demande de toute façon une réhabilitation lourde.

Notre échantillon compte 500 appartements diagnostiqués en 2026, répartis par classe et non au prorata du parc : les taux par classe de départ sont plus parlants que la moyenne d'ensemble. Le calcul se fait logement par logement avec les coûts par défaut de notre outil, avant aides.

Ce que changerait le projet de loi Relance logement

Le projet de loi Relance logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et examiné en commission à l'Assemblée nationale en septembre 2026, modifierait le volet ancien sur quatre points :

• un seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix ;
• une étiquette D au minimum au lieu de A ou B ;
• une ouverture aux maisons individuelles et aux locaux transformés en logements ;
• l'interdiction de conserver une chaudière à combustible fossile.

Si le texte est adopté, la condition énergétique deviendrait beaucoup plus accessible. Tant qu'il ne l'est pas, seule la règle A ou B s'applique. Le simulateur permet de basculer entre les deux régimes.

Les points à surveiller

• La plus-value à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. L'avantage est donc en partie rendu à la sortie.
• Le non-cumul : pour un même logement, le dispositif est exclusif des réductions Pinel et Denormandie et du dispositif Malraux.
• Le déficit foncier : jusqu'à fin 2027, le plafond imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G.
• Le rendement : un avantage fiscal ne rattrape pas un mauvais achat. Vérifiez le cash-flow avec notre calculateur de rentabilité locative, et les règles de location des passoires dans notre article sur la location des logements classés G.

Vérifier un bien avant d'acheter

Tout se décide avant la signature : un appartement qui ne peut pas atteindre B ne donnera jamais droit au dispositif, quel que soit le montant des travaux. Deux questions à trancher avant l'offre : B est-il atteignable avec des travaux courants, et sinon, la copropriété acceptera-t-elle une pompe à chaleur ? Le DPE du logement, disponible dans l'annonce ou au registre de l'ADEME, suffit à répondre à la première.

Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun dans l'ancien