Calcul de rentabilité locative
Rendement brut, rendement net et cash-flow mensuel, crédit compris : estimez gratuitement ce que rapporte votre investissement, et enregistrez vos simulations pour comparer plusieurs biens.
Le bien
Loyer et charges
Le financement
Résultats
Le bien est classé E, F ou G ?
Son loyer est gelé et sa location sera interdite. Chiffrez les travaux qui l'en sortent, aides déduites, et leur effet sur la rentabilité.
Chiffrer les travaux du bienRendement, TRI et travaux DPE dans une seule étude
À partir du DPE du bien, l'étude DPEboost chiffre la combinaison de travaux la moins chère pour atteindre la classe visée, aides déduites, puis calcule rendement, TRI et valeur créée avec les mêmes hypothèses que ce calculateur, loyer gelé et interdiction de location compris.
Comment se calcule la rentabilité locative ?
Le calculateur donne trois indicateurs, qui répondent chacun à une question différente. Le coût total de l'investissement inclut le prix, les frais de notaire et les travaux.
Rendement brut
Loyer annuel ÷ (prix + frais de notaire + travaux) × 100
Le chiffre des annonces. Il permet un premier tri entre plusieurs biens, pas une décision d'achat.
Rendement net
(Loyer annuel − taxe foncière − charges) ÷ (prix + frais de notaire + travaux) × 100
Le bon indicateur pour comparer deux biens : il retire ce que le loyer ne couvre pas.
Cash-flow mensuel
Loyer net des charges ÷ 12 − mensualité du crédit
Ce qu'il vous reste, ou ce que vous devez compléter, chaque mois une fois le crédit payé.
Un exemple chiffré
C'est l'exemple pré-rempli dans le calculateur. Un appartement acheté 150 000 €, avec 11 250 € de frais de notaire et 9 000 € de travaux, soit 170 250 € au total, loué 750 € par mois. Taxe foncière et charges non récupérables : 1 850 € par an. Apport de 15 % du prix, soit 147 750 € empruntés sur 20 ans à 3,5 %, assurance emprunteur de 0,3 % comprise.
Rendement brut
5,29 %
9 000 ÷ 170 250
Rendement net
4,20 %
7 150 ÷ 170 250
Cash-flow mensuel
−298 €
596 € − 894 € de mensualité
Un rendement net au-dessus de 4 % peut donc cacher un effort d'épargne de près de 300 € par mois : c'est pourquoi le cash-flow compte autant que le rendement.
Le DPE, la variable que les simulateurs de rentabilité oublient
Pour un bien classé E, F ou G, l'étiquette énergie pèse directement sur les trois indicateurs. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter : ni indexation annuelle, ni hausse à la relocation ou au renouvellement du bail. Et sans travaux, le logement ne peut plus être loué à partir d'une date connue d'avance.
| Classe DPE | Plus de nouveau bail ni de renouvellement | Loyer |
|---|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | Gelé depuis le 24 août 2022 |
| F | Au 1er janvier 2028 | Gelé depuis le 24 août 2022 |
| E | En 2034 | Révisable |
À la revente aussi, l'étiquette se paie : d'après les Notaires de France, un appartement classé F se vend 8 % moins cher qu'un appartement comparable classé D, une maison 18 % moins cher. Le détail par région est dans notre article sur la décote DPE à la vente.
La bonne méthode consiste donc à intégrer dès le départ le coût des travaux qui sortent le bien de la zone d'interdiction, dans le champ « Montant des travaux ». Pour le connaître, notre scénario de travaux part du DPE officiel du bien et calcule la combinaison la moins chère pour atteindre la classe visée, aides comprises.
Chiffrer les travaux de votre bienSources : loi Climat et résilience du 22 août 2021 et ministère de la Transition écologique ; Notaires de France, ventes 2024.
Questions fréquentes
Tout ce qu'il faut savoir sur la rentabilité locative et ce calculateur.
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?▾
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au coût total de l'investissement (prix, frais de notaire et travaux). Le rendement net retranche d'abord du loyer la taxe foncière et les charges non récupérables. Il est donc toujours plus bas, et c'est lui qui compte pour comparer deux biens.
Comment calculer la rentabilité locative nette ?▾
Retranchez du loyer annuel la taxe foncière et les charges annuelles à votre charge, puis divisez par le coût total de l'investissement (prix d'achat, frais de notaire et travaux) et multipliez par 100. Ce calcul ne tient pas compte de l'impôt sur les revenus locatifs, qui dépend de votre régime fiscal.
Quelle différence entre rendement et cash-flow ?▾
Le rendement mesure ce que rapporte le bien par rapport à ce qu'il a coûté. Le cash-flow mesure ce qu'il vous reste chaque mois une fois le crédit remboursé : loyer net des charges, moins la mensualité. Un bien peut avoir un bon rendement et un cash-flow négatif si le crédit est long à rembourser.
Un logement classé F ou G peut-il encore être loué ?▾
Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement depuis le 1er janvier 2025, et ce sera le cas des logements F au 1er janvier 2028, puis E en 2034. En attendant, le loyer d'un logement F ou G est gelé depuis le 24 août 2022 : ni indexation annuelle, ni hausse à la relocation ou au renouvellement.
Faut-il intégrer les travaux énergétiques dans le calcul ?▾
Oui, dès que le bien est classé E, F ou G. Sans travaux, son loyer ne peut plus augmenter et il deviendra interdit à la location à une date connue. Renseignez le coût des travaux dans le champ prévu : il s'ajoute au coût total de l'investissement, et le calculateur en tient compte dans le rendement.
Pour aller plus loin
Si vous louez déjà un logement classé G, lisez notre article sur la location des logements classés G et celui sur les travaux avec un locataire en place. Certains logements électriques gagnent aussi une classe sans travaux au 1er janvier 2027 : vérifiez-le avec notre simulateur DPE 2027.