DPE F ou G : quelle décote sur le prix de vente en 2026, et comment la négocier ?

En 2024, 15 % des logements anciens vendus en France étaient classés F ou G. Voici ce que leur étiquette leur coûte réellement à la vente, lettre par lettre et région par région, et comment acheteurs et vendeurs peuvent en tirer parti.

Décote DPE : ce que vaut chaque lettre à la vente

Les Notaires de France isolent l'effet de la seule étiquette énergie sur le prix, toutes autres caractéristiques égales par ailleurs (surface, localisation, époque de construction...). La référence est un logement classé D. Voici les écarts médians relevés en France métropolitaine sur les ventes 2024 :

Deux enseignements. D'abord, la décote se creuse à chaque lettre : passer de D à E coûte 9 points à une maison, passer de F à G en coûte encore 7. Ensuite, une maison est deux fois plus pénalisée qu'un appartement. L'acheteur d'une maison hérite seul du chauffage, de la toiture et des murs à isoler, quand celui d'un appartement partage une partie de l'enveloppe avec la copropriété et bénéficie souvent de la chaleur des voisins.

Une décote qui varie du simple au triple selon la région

L'étude publie aussi ses écarts par région, l'Île-de-France étant découpée en Paris, petite et grande couronne. Pour les passoires, les extrêmes sont les suivants :

La logique est celle du rapport de force. Dans les marchés tendus (Paris, petite couronne), la demande dépasse l'offre et l'étiquette pèse peu dans la négociation. Dans les marchés plus détendus du Grand Est, de la Nouvelle-Aquitaine ou de la Bourgogne-Franche-Comté, l'acheteur a le choix, et il fait payer la passoire. Notre calculateur d'impact du DPE sur le prix de vente applique ces coefficients à votre département et à votre type de bien.

Pourquoi les passoires se vendent moins cher

La décote n'est pas qu'une affaire de facture de chauffage. Trois contraintes réglementaires pèsent sur l'acheteur, et il les intègre dans son offre :

• La location est interdite pour les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour les F au 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Un investisseur qui achète une passoire doit donc prévoir les travaux avant de pouvoir louer (voir notre article sur la relocation des passoires thermiques).
• Un audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, et classé E depuis le 1er janvier 2025. Il met sous les yeux de l'acheteur le coût des travaux pour atteindre une classe performante.
• Le coût des travaux se retrouve dans le prix : isolation, changement de chauffage, ventilation. L'acheteur le déduit de son offre, souvent avec une marge de sécurité.

Coefficient 1,7 en 2027 : une décote qui fond sans travaux pour certains

Au 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l'électricité passe de 1,9 à 1,7 dans le calcul du DPE. Nous l'avons appliqué à 74 800 DPE réels classés G du registre de l'ADEME : 16 % passent en F, sans le moindre travaux. Ce sont surtout des logements chauffés à l'électricité.

Si le marché applique la même grille qu'en 2024, l'enjeu est réel : pour une maison, passer de G (−25 %) à F (−18 %) fait remonter la valeur d'environ 9 %. Pour un appartement, de G (−12 %) à F (−8 %), d'environ 4,5 %. Avant de vendre ou de négocier un bien classé G, il vaut donc la peine de vérifier sa future étiquette avec notre simulateur DPE 2027. Le détail de nos mesures est dans l'article sur le coefficient 1,7.

Acheteur : négocier le prix d'un DPE F ou G

Un mauvais DPE est un argument de négociation, à condition de le chiffrer. La méthode tient en une ligne : prix maximal = valeur du bien une fois rénové − coût des travaux net des aides − marge pour imprévus.

Exemple : une maison qui vaudrait 200 000 € si elle était classée D s'affiche, en G, autour de 150 000 € (−25 %). Si les travaux pour atteindre D coûtent 35 000 € après aides, l'opération laisse 15 000 € de marge. S'ils en coûtent 55 000 €, le prix affiché est trop élevé : à 145 000 €, vous êtes seulement à l'équilibre, et c'est ce chiffre qu'il faut défendre face au vendeur.

Tout repose donc sur le coût réel des travaux. Notre scénario de travaux calcule, à partir du DPE du bien, la combinaison la moins chère pour atteindre la classe visée, aides comprises. Pour appuyer une offre ou un dossier de prêt, le DPE projeté matérialise l'étiquette obtenue après ces travaux.

Vendeur : rénover avant de vendre ou vendre en l'état ?

La question se tranche en comparant deux montants : la valeur que les travaux ajoutent, et ce qu'ils coûtent. Les écarts de décote entre maisons et appartements donnent souvent des réponses opposées :

• Maison classée F estimée 180 000 € en l'état : classée D, elle vaudrait environ 219 500 €, soit 39 500 € de plus. Si les travaux pour y parvenir coûtent 25 000 € après aides, rénover rapporte environ 14 500 €.
• Appartement classé F estimé 180 000 € : classé D, il vaudrait environ 195 700 €, soit 15 700 € de plus. Avec 20 000 € de travaux, rénover fait perdre environ 4 300 € : mieux vaut vendre en l'état.

Les coûts de travaux ci-dessus sont des hypothèses d'illustration : ce sont eux qui décident, et ils varient fortement d'un logement à l'autre. Même quand vendre en l'état est la bonne option, fournir à l'acheteur un scénario de travaux chiffré réduit sa marge de sécurité, et donc la négociation.

Questions fréquentes sur la décote DPE

Conclusion

La décote DPE n'est plus une impression : elle se lit dans les ventes, à 25 % pour une maison G et 12 % pour un appartement G, avec des écarts régionaux qui la font doubler ou tripler. Pour l'acheteur, c'est un argument de négociation qui vaut exactement le coût des travaux. Pour le vendeur, rénover ne se justifie que si les travaux coûtent moins que la décote effacée, ce qui est plus souvent le cas pour une maison que pour un appartement.